COMMISSIONS

Quando pagare le provvigioni all'Agenzia Immobiliare?

In base al vigente Codice Civile, l’agente immobiliare ha diritto al pagamento della provvigione concordata da ciascuna delle parti se l’affare è concluso per effetto del suo intervento (art. 1755 c.c.). Questa semplice norma ha generato interrogativi nei venditori e negli acquirenti che debbono pagare la provvigione, sul preciso momento in cui tale pagamento debba esser effettuato e nel dubbio, le parti coinvolte nella compravendita di un immobile, a volte preferirebbero tardare il momento del pagamento della provvigione al mediatore al momento della stipula dell’atto definitivo di compravendita tramite rogito notarile. Ci si chiede percio' quando possiamo ritenere concluso un affare intermediato da un agente immobiliare professionista, ossia regolarmente abilitato all’esercizio della professione, ricordando che invece gli intermediari abusivi non soltanto non hanno alcun diritto al pagamento della provvigione, ma, in base a recenti normative    in materia, rischiano anche pesantissime sanzioni pecuniarie nonche’ condanne penali. Temendo che dopo aver incassato la propria provvigione, l’agente immobiliare possa sottrarsi alla sua attività residua di trasmissione di ulteriore documentazione alle parti del contratto e/o al notaio, potrebbe risultare fonte di discussione tra agente immobiliare e parti contraenti dell’affare se la provvigione debba esser pagata subito dopo la comunicazione dell’accettazione della proposta, oppure al momento della stipula del contratto preliminare di compravendita (compromesso), oppure alla stipula del rogito notarile. 

Codice Civile

Innumerevoli pronunce giurisprudenziali ed approfonditi studi della dottrina specializzata hanno individuato che l’obbligo di pagare una provvigione all’agente immobiliare sorge nel momento in cui l’affare è stato concluso e non invece alla stipula definitiva del rogito notarile. Pertanto, il momento del pagamento della provvigione è identificato dalla legge quando viene rispettata la procedura di azioni connesse e svolte in un lasso di tempo molto vicino al momento dell’accettazione della proposta di acquisto. Per l’articolo 1757 del Codice Civile, si ricorda quindi che se il contratto intermediato dall’agente immobiliare è sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui si verifichi la condizione; se invece il contratto è sottoposto a condizione risolutiva, il diritto alla provvigione continua ad esistere col verificarsi della condizione. 

Procedura

Questa la procedura sintetica da cui puo' gia’ scaturire il pagamento della provvigione all’agente immobiliare:

1. L’acquirente sottoscrive la proposta (offerta di acquisto) e ne riceve comunicazione scritta sull’avvenuta accettazione da parte del venditore;

2. Prima della consegna dell’assegno di caparra al venditore, l’acquirente riceve tutta la documentazione relativa alla provenienza dell’immobile, alla sua regolarità urbanistico-catastale con presenza od assenza di gravami sull’immobile, che il mediatore ha provveduto a far leggere e, laddove necessario, a spiegare dettagliatamente all’acquirente prima o contestualmente alla formulazione della proposta di acquisto.

3. Il venditore ritira l’assegno di caparra (anche se non lo incassa) a seguito dell’intervenuta accettazione della proposta;

 

Provvigione

In termini di legge si evince quindi che un affare immobiliare può ritenersi concluso grazie all’intervento di un agente immobiliare quando l’offerta formulata per iscritto da un acquirente (proponente) venga accettata con firma dal venditore e comunicata per iscritto dall’agenzia immobiliare all’acquirente, tramite raccomandata a/r, telegramma o posta elettronica certificata (pec) e successivamente si proceda alla consegna del primo assegno al venditore, lasciato dall’acquirente all’agenzia, che lo consegna a titolo di caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.). Perché la provvigione possa esser pagata non alla firma del contratto preliminare di compravendita, bensì dopo l’avvenuta accettazione della proposta, è necessario che il testo della proposta stessa sia il più articolato possibile contenendo tutti i riferimenti relativi alla provenienza, alla situazione catastale ed urbanistica dell’immobile alla presenza di eventuali gravami sull’immobile, nonché pattuizioni relative agli aspetti condominiali.


When to pay commissions to the Real Estate Agency?

According to the current Civil Code, the real estate agent is entitled to the payment of the commission agreed by each of the parties if the deal is concluded as a result of his intervention (art. 1755 of the Italian Civil Code). This simple rule has generated questions in the sellers and in the buyers who have to pay the commission, on the precise moment in which this payment must be made and in doubt, the parties involved in the sale and purchase of a property, sometimes would prefer to delay the moment of payment of the commission to the mediator at the time of signing the final deed of sale through a notarial deed. We therefore ask ourselves when we can consider a deal brokered by a professional real estate agent, that is regularly authorized to practice the profession, remembering that instead the abusive intermediaries not only have no right to the payment of the commission, but, according to recent regulations in this area also risk very heavy financial penalties as well as criminal convictions. Fearing that after having collected his commission, the real estate agent could avoid his residual activity of transmitting further documentation to the parties of the contract and / or to the notary, it could be a source of discussion between the real estate agent and the contracting parties of the deal if the commission must be paid immediately after the communication of the acceptance of the proposal, or at the time of the stipulation of the preliminary contract of sale (compromise), or at the signing of the notarial deed.

Countless jurisprudential pronouncements and in-depth studies of specialized doctrine have identified that the obligation to pay a commission to the real estate agent arises when the deal was concluded and not instead to the definitive stipulation of the notarial deed. Therefore, the moment of payment of the commission is identified by law when the procedure of related actions is carried out and carried out in a period of time very close to the moment of acceptance of the purchase proposal. For article 1757 of the Civil Code, it should therefore be remembered that if the contract brokered by the real estate agent is subject to a suspensive condition, the right to commission arises when the condition occurs; if, on the other hand, the contract is subject to a condition of termination, the right to commission continues to exist with the occurrence of the condition.This is the synthetic procedure from which the payment of the commission to the real estate agent may already arise: 1. The buyer signs the proposal (purchase offer) and receives written notice of its acceptance by the seller; 2. Before the delivery of the deposit check to the seller, the buyer receives all the documentation relating to the provenance of the property, to its urban-cadastral regularity with the presence or absence of encumbrances on the property, which the mediator proceeded to make read and, where necessary, to explain in detail to the buyer before or contextually to the formulation of the purchase proposal. 3. The seller withdraws the deposit check (even if he does not cash it) following the acceptance of the proposal. In terms of law, it is therefore clear that a real estate deal can be considered concluded thanks to the intervention of a real estate agent when the offer made in writing by a buyer (proposer) is accepted with signature by the seller and communicated in writing by the real estate agency to the buyer, by registered letter with return receipt, telegram or certified e-mail (pec) and then the first check is delivered to the seller, left by the buyer to the agency, who delivers it as a deposit (art.1385 cc ). In order for the commission to be paid not upon the signing of the preliminary purchase contract, but after the acceptance of the proposal, it is necessary that the text of the proposal itself be as articulated as possible, containing all the references relating to the provenance, the cadastral and urban situation of the property in the presence of any liens on the property, as well as agreements relating to the condominium aspects.