ESTIMATE

Market Comparison Approach (MCA)

In base all'Estimo, il valore immobiliare dipende dallo scopo richiesto. Il valutatore dovra' quindi non soltanto conoscerne lo scopo, ma per fornire qualita' elaborativa dovra' seguire un’opportuna, necessaria standardizzazione dei processi, che in associazione ad un’adeguata formazione professionale, consentirà di reperire soluzioni già sperimentate per superare problematiche estimali stocastiche (complesse e casuali) innalzando nel contempo la qualità complessiva della stima. Il Market Comparison Approach (Metodo del Confronto di Mercato) si struttura operativamente mediante una serie di operazioni conseguenti: Analisi di mercato per la rilevazione di contratti recenti per segmento di mercato; Rilevazione dei dati immobiliari completi; Scelta delle caratteristiche immobiliari (elements of comparison); Compilazione della tabella dei dati (sales summary grid); Analisi dei prezzi marginali (adjustment); Redazione della tabella di valutazione (sales adjustment grid); Sintesi valutativa (reconciliation) e presentazione dei risultati.

Tale metodo  può essere utilizzato sia nell'anzidetta formulazione classica, che nella versione denominata “sistema di stima”, la quale consente di trattare il confronto tra immobili dotati di caratteristiche provviste di un prezzo marginale non subitaneamente riscontrabile dal mercato. Le due modalità operative sono state recepite sia dal Codice delle Valutazioni Immobiliari, che dalle Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia nelle esposizioni creditizie curate dall'ABI (Associazione Bancaria Italiana). 

 

Based on the estimate, the real estate value depends on the purpose required. The assessor must therefore not only know its purpose, but to provide processing quality, he must follow an appropriate, necessary standardization of the processes, which in association with adequate professional training, will allow to find solutions already tested to overcome stochastic estimation problems (complex and random) while raising the overall quality of the estimate. The Market Comparison Approach (Market Comparison Method) is operationally structured through a series of consequent operations: Market analysis for the detection of recent contracts by market segment; Collection of complete real estate data; Choice of real estate characteristics (elements of comparison); Compilation of the data table (sales summary grid); Marginal price analysis (adjustment); Preparation of the evaluation table (sales adjustment grid); Evaluation summary (reconciliation) and presentation of results.

This method can be used both in the aforementioned classic formulation, and in the version called "appraisal system", which allows you to deal with the comparison between properties with features with a marginal price that cannot be immediately found on the market. The two operating methods have been implemented both by the Code of Real Estate Valuation, and by the Guidelines for the evaluation of properties under guarantee in credit exposures managed by the ABI (Italian Banking Association).


Income Approach (IA)

L' Income Approach (Metodo della Capitalizzazione Finanziaria) 

comprende i metodi di capitalizzazione del reddito che giungono al valore di mercato considerando la capacità degli immobili di generare benefici monetari. Il procedimento per capitalizzazione del reddito si basa sulla trasformazione del reddito di un immobile in valore capitale attraverso il saggio di capitalizzazione. Il procedimento per capitalizzazione del reddito si articola mediante: metodo della capitalizzazione diretta (direct capitalization); metodo della capitalizzazione finanziaria (yield capitalization); analisi del flusso di cassa scontato (discounted cash flow analysis). Il metodo della capitalizzazione diretta, converte in modo diretto il reddito di un immobile nel valore di mercato, dividendo il reddito annuo per un saggio di capitalizzazione, oppure moltiplicandolo per un fattore.

The Income Approach (Financial Capitalization Method) includes income capitalization methods that reach market value considering the ability of properties to generate monetary benefits. The income capitalization process is based on the transformation of a property's income into capital value through the capitalization rate. The procedure for capitalization of income is articulated through: direct capitalization method; yield capitalization method; discounted cash flow analysis. The direct capitalization method converts the income of a property directly into the market value, dividing the annual income by a capitalization rate, or multiplying it by a factor.


Cost Approach (CA)

Il Cost Approach (Metodo del Costo) e' il procedimento di stima basato sul costo. Tale approccio consente la determinazione del valore di un immobile attraverso la quantificazione del valore del suolo edificato e del costo di ricostruzione dell'edificio (eventualmente deprezzato), basandosi sul principio economico dell'ottimizzazione per cui un soggetto economico (acquirente) effettua le proprie scelte guidato dalla massimizzazione di una certa funzione obiettivo, per cui non è disposto a pagare per un immobile una somma maggiore del valore del terreno edificabile e del costo di costruzione di un altro fabbricato che presenti identica utilità funzionale di quello esistente, considerato nel suo stato d'uso. Il procedimento di stima comprende tre componenti: il valore di mercato del terreno edificato, il costo di ricostruzione a nuovo, il deprezzamento.

Contattateci per una valutazione gratuita, noi di AAAC (Agenzia Immobiliare in Roma), saremo lieti di rispondervi.

 

The Cost Approach is the cost-based estimation process. This approach allows the determination of the value of a property through the quantification of the value of the built land and the cost of reconstruction of the building (possibly depreciated), based on the economic principle of the optimization for which an economic entity (buyer) makes its choices driven by the maximization of a certain objective function, for which it is not willing to pay for a property a greater sum of the value of the building land and the construction cost of another building that has identical functional utility as the existing one, considered in its state of 'use. The estimation process includes three components: the market value of the built land, the cost of rebuilding, the depreciation. Contact us for a free evaluation, we at AAAC (Real Estate Agency in Rome), we will be happy to answer you.