Estimo

Market Comparison Approach (MCA)

In base all'Estimo, il valore immobiliare dipende dallo scopo richiesto. Il valutatore dovra' quindi non soltanto conoscerne lo scopo, ma per fornire qualita' elaborativa dovra' seguire un’opportuna, necessaria standardizzazione dei processi, che in associazione ad un’adeguata formazione professionale, consentirà di reperire soluzioni già sperimentate per superare problematiche estimali stocastiche (complesse e casuali) innalzando nel contempo la qualità complessiva della stima. Il Market Comparison Approach (Metodo del Confronto di Mercato) si struttura operativamente mediante una serie di operazioni conseguenti: Analisi di mercato per la rilevazione di contratti recenti per segmento di mercato; Rilevazione dei dati immobiliari completi; Scelta delle caratteristiche immobiliari (elements of comparison); Compilazione della tabella dei dati (sales summary grid); Analisi dei prezzi marginali (adjustment); Redazione della tabella di valutazione (sales adjustment grid); Sintesi valutativa (reconciliation) e presentazione dei risultati.

Tale metodo  può essere utilizzato sia nell'anzidetta formulazione classica, che nella versione denominata “sistema di stima”, la quale consente di trattare il confronto tra immobili dotati di caratteristiche provviste di un prezzo marginale non subitaneamente riscontrabile dal mercato. Le due modalità operative sono state recepite sia dal Codice delle Valutazioni Immobiliari, che dalle Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia nelle esposizioni creditizie curate dall'ABI (Associazione Bancaria Italiana). 

 


Income Approach (IA)

L' Income Approach (Metodo della Capitalizzazione Finanziaria) 

comprende i metodi di capitalizzazione del reddito che giungono al valore di mercato considerando la capacità degli immobili di generare benefici monetari. Il procedimento per capitalizzazione del reddito si basa sulla trasformazione del reddito di un immobile in valore capitale attraverso il saggio di capitalizzazione. Il procedimento per capitalizzazione del reddito si articola mediante: metodo della capitalizzazione diretta (direct capitalization); metodo della capitalizzazione finanziaria (yield capitalization); analisi del flusso di cassa scontato (discounted cash flow analysis). Il metodo della capitalizzazione diretta, converte in modo diretto il reddito di un immobile nel valore di mercato, dividendo il reddito annuo per un saggio di capitalizzazione, oppure moltiplicandolo per un fattore.


Cost Approach (CA)

Il Cost Approach (Metodo del Costo) e' il procedimento di stima basato sul costo. Tale approccio consente la determinazione del valore di un immobile attraverso la quantificazione del valore del suolo edificato e del costo di ricostruzione dell'edificio (eventualmente deprezzato), basandosi sul principio economico dell'ottimizzazione per cui un soggetto economico (acquirente) effettua le proprie scelte guidato dalla massimizzazione di una certa funzione obiettivo, per cui non è disposto a pagare per un immobile una somma maggiore del valore del terreno edificabile e del costo di costruzione di un altro fabbricato che presenti identica utilità funzionale di quello esistente, considerato nel suo stato d'uso. Il procedimento di stima comprende tre componenti: il valore di mercato del terreno edificato, il costo di ricostruzione a nuovo, il deprezzamento.