Provvigioni

Quando pagare le provvigioni all'Agenzia Immobiliare?

In base al vigente Codice Civile, l’agente immobiliare ha diritto al pagamento della provvigione concordata da ciascuna delle parti se l’affare è concluso per effetto del suo intervento (art. 1755 c.c.). Questa semplice norma ha generato interrogativi nei venditori e negli acquirenti che debbono pagare la provvigione, sul preciso momento in cui tale pagamento debba esser effettuato e nel dubbio, le parti coinvolte nella compravendita di un immobile, a volte preferirebbero tardare il momento del pagamento della provvigione al mediatore al momento della stipula dell’atto definitivo di compravendita tramite rogito notarile. Ci si chiede percio' quando possiamo ritenere concluso un affare intermediato da un agente immobiliare professionista, ossia regolarmente abilitato all’esercizio della professione, ricordando che invece gli intermediari abusivi non soltanto non hanno alcun diritto al pagamento della provvigione, ma, in base alla recente normativa in materia, rischiano anche pesantissime sanzioni pecuniarie nonche’ condanne penali. Temendo che dopo aver incassato la propria provvigione, l’agente immobiliare possa sottrarsi alla sua attività residua di trasmissione di ulteriore documentazione alle parti del contratto e/o al notaio, potrebbe risultare fonte di discussione tra agente immobiliare e parti contraenti dell’affare se la provvigione debba esser pagata subito dopo la comunicazione dell’accettazione della proposta, oppure al momento della stipula del contratto preliminare di compravendita (compromesso), oppure alla stipula del rogito notarile. 

 

Codice Civile

Infinite pronunce giurisprudenziali ed approfonditi studi della dottrina specializzata hanno individuato che l’obbligo di pagare una provvigione all’agente immobiliare sorge nel momento in cui l’affare è stato concluso e non invece alla stipula definitiva del rogito notarile. Pertanto, il momento del pagamento della provvigione è identificato dalla legge quando viene rispettata la procedura di azioni connesse e svolte in un lasso di tempo molto vicino al momento dell’accettazione della proposta di acquisto. Per l’articolo 1757 del Codice Civile, si ricorda quindi che se il contratto intermediato dall’agente immobiliare è sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui si verifichi la condizione; se invece il contratto è sottoposto a condizione risolutiva, il diritto alla provvigione continua ad esistere col verificarsi della condizione. 

Procedura

Questa la procedura sintetica da cui puo' gia’ scaturire il pagamento della provvigione all’agente immobiliare:

1. L’acquirente sottoscrive la proposta (offerta di acquisto) e ne riceve comunicazione scritta sull’avvenuta accettazione da parte del venditore;

2. Prima della consegna dell’assegno di caparra al venditore, l’acquirente riceve tutta la documentazione relativa alla provenienza dell’immobile, alla sua regolarità urbanistico-catastale con presenza od assenza di gravami sull’immobile, che il mediatore ha provveduto a far leggere e, laddove necessario, a spiegare dettagliatamente all’acquirente prima o contestualmente alla formulazione della proposta di acquisto.

3. Il venditore ritira l’assegno di caparra (anche se non lo incassa) a seguito dell’intervenuta accettazione della proposta;

 

Provvigione

In termini di legge si evince quindi che un affare immobiliare può ritenersi concluso grazie all’intervento di un agente immobiliare quando l’offerta formulata per iscritto da un acquirente (proponente) venga accettata con firma dal venditore e comunicata per iscritto dall’agenzia immobiliare all’acquirente, tramite raccomandata a/r, telegramma o posta elettronica certificata (pec) e successivamente si proceda alla consegna del primo assegno al venditore, lasciato dall’acquirente all’agenzia, che lo consegna a titolo di caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.). Perché la provvigione possa esser pagata non alla firma del contratto preliminare di compravendita, bensì dopo l’avvenuta accettazione della proposta, è necessario che il testo della proposta stessa sia il più articolato possibile contenendo tutti i riferimenti relativi alla provenienza, alla situazione catastale ed urbanistica dell’immobile alla presenza di eventuali gravami sull’immobile, nonché pattuizioni relative agli aspetti condominiali.